Enflasyon ve Artan Maliyetlerin Emlak Fiyatlarına Etkileri
Pandemi ve hemen sonrasında başlayan Rusya - Ukrayna savaşı dünya ekonomisini 2019 yılında hayal bile edemeyeceğimiz noktalara sürüklüyor. Kovid sürecinde yaşamaya başladığımız tedarik zincirindeki aksamalara ek olarak bir de hemen yanıbaşımızda yaşanan Rusya - Ukrayna savaşının etkisiyle ortaya çıkan başta petrol ve gaz olmak üzere enerji, gıda ve emtiya fiyatlarındaki dünya genelindeki artış gündelik olarak kullandığımız ürünlerde hiç de alışık olmadığımız fiyat artışlarını hem de çok acı çekerek yaşamamıza neden oluyor.
Bu ise piyasada 'enflasyon' olarak karşımıza çıkıyor. Vikipedia ya göre Enflasyon: 'fiyatlar genel düzeyinin sürekli ve hissedilir artışını ifade eden bir durumdur'. Evet, tam olarak yaşadığımız bu olmakla birlikte bu sefer bir fark var; Türk Lirası kullanan ve Türkiye Ekonomisine göbekten bağlı küçük ölçek bir ekonomi olan Kuzey Kıbrıs ekonomisi enflasyonist ortamda yaşamaya alışmış, ama dayanıklı tüketim malzemeleri, otomotiv, emlak vb fiyatlamalarını döviz (Dolar, Sterlin ve Euro) üzerinden yaparak en azından bu alanlardaki fiyat artışlarını tolere edilebilir seviyelerde tutmayı sağlamaktaydı. Şimdi ise, gelişmiş ülkelerde dahi %7 - %10 bandında seyreden enflasyon Kuzey Kıbrıs'ta 'döviz bazında' stabil görünen bir takım fiyatların dahi alışılmadık oran ve hızda artmasına sebep olmaktadır.
Bu fiyatları hızla artan ürünlere maalesef inşaat malzemeleri de dahildir. Muhasebe ve fiyatlamalarına güvendiğim, muteber ve uzun süredir piyasada iş yaptıgım inşaat firması sahiplerine göre Kuzey Kıbrıs'ta inşaat malzemesi fiyatlarındaki artış döviz bazında %30'u geçmiştir. Buna mazot fiyatlarındaki döviz bazındaki artışları eklediğimizde inşaat maliyetlerinde artış döviz bazında neredeyse %40'lık seviyelere yaklaşmıştır...
Bu da bizi piyasa açısından enteresan bir noktaya götürüyor: Pandemi süreci, yaşanan ekonomik kriz ve yüksek faiz oranları sebebiyle zaten daralan konut piyasası, piyasayı hareketlendirebilecek 'indirim' ve 'uzun vadeli ödeme' gibi pazarlama enstrümanlarını da kullanamayacak duruma geliyor. Çünkü inşaat şirketleri bu tip yapılan indirimler sonucunda yapılacak satışlar nedeniyle ayni daire veya villayı neredeyse %40 daha pahalıya mal edeceği için ya satmamayı tercih edecek veya sattıktan sonra piyasadan çıkıp başka bir sektöre geçmeyi...
Benim öngörüm ise şu yöndedir: Şu anda hala daha özellikle de Lefkoşa bölgemizde Kovid Döneminden kalma bitmiş konut stoku mevcuttur. Ancak, eldeki var olan bitmiş daire ve bitmiş villa stokunun tükenip, inşaat malzemesi fiyatlardaki artışın konut satış bedellerine yansımaya başlamasıyla birlikte önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında artış olması kaçınılmaz olacaktır. Bu artışlar kademeli olacak, Müteahhitler ilk başlarda karlarından bir miktar kısıp satış fiyatlarındaki artışları baskılamaya çalışacaklar ancak bir müddet sonra dayanamayıp maliyet artışlarını bir tamam konut fiyatlarına yansıtacaklardır. Bu da sonuç olarak yaz sonu itibariyle Emlak fiyatlarında diğer herşeyde olduğu gibi yüksek fiyat artışları, ki bana göre en azından %30, görmemize neden olacaktır!
